Para quem não quer garimpar anúncios. Você me conta o que precisa e eu cuido da busca, da análise e da negociação, com sigilo do início ao fim, em qualquer estado do Brasil.
Escolha o seu perfil e veja o que eu faço por você em cada etapa, do primeiro contato ao registro da escritura.
Defino com você o perfil do imóvel: região, tamanho, finalidade, orçamento e prazo. A partir daí faço a busca ativa, inclusive em imóveis que não estão anunciados.
Seu imóvel não precisa ficar exposto em portais. Preparo a documentação, defino o valor com base no mercado e apresento a compradores qualificados.
Para fundos, family offices e empresas que buscam terra, galpões ou áreas para expansão de operação, com análise de retorno e risco.
Uma fazenda vale pelo que produz e pelo que a documentação permite fazer com ela. Estes são os pontos que analiso com o comprador antes de qualquer proposta.
Matrícula atualizada, cadeia dominial, georreferenciamento certificado e ausência de ônus ou disputas.
Nascentes, córregos, represas e poços, com outorga quando necessário. Água define a capacidade produtiva.
Fertilidade, textura e declividade, que determinam o uso possível: mecanização, pecuária ou cultura perene.
Pecuária, grãos, café, cana ou silvicultura. O histórico de uso da área e o clima regional pesam no preço.
Distância de rodovias, armazéns, frigoríficos e usinas. Frete alto corrói a margem do produtor todos os anos.
Reserva legal, APPs, CAR e eventuais embargos. Passivo ambiental passa para o comprador junto com a terra.
Checklist mínimo para imóvel rural antes da escritura.
Percentual mínimo da área que deve ser mantido com vegetação nativa, pelo Código Florestal.
| Região | Vegetação | Mínimo |
|---|---|---|
| Amazônia Legal | Floresta | 80% |
| Amazônia Legal | Cerrado | 35% |
| Amazônia Legal | Campos gerais | 20% |
| Demais regiões | Qualquer | 20% |
Lei 12.651/2012, art. 12.
Atenção às exceções. Na Amazônia Legal, a reserva em área de floresta pode cair para 50%: com zoneamento ecológico-econômico estadual aprovado, em municípios com mais da metade do território em unidades de conservação ou terras indígenas, ou em áreas abertas quando a lei exigia 50% (art. 68). Em estados como Mato Grosso, que reúnem floresta, cerrado e pantanal, o percentual exigido muda de imóvel para imóvel e precisa ser conferido caso a caso.
Aquisição da terra para produção própria, reserva de patrimônio ou valorização de longo prazo.
O proprietário cede o uso da área por prazo e valor fixos. Gera renda sem operar a fazenda.
Proprietário e produtor dividem riscos e resultados da safra em percentual combinado.
Avaliação, preparo da documentação e apresentação reservada a compradores qualificados.
O comércio eletrônico e a interiorização da indústria aumentaram a procura por galpões bem localizados. Para quem compra para renda, o imóvel certo é o que continua alugável daqui a 15 anos.
Acesso direto a rodovias, distância dos centros consumidores e facilidade para circulação de carretas.
Altura útil sob a estrutura. Define quantos níveis de porta-paletes cabem e quanto o espaço rende.
Capacidade de carga por m² e nivelamento, essenciais para empilhadeiras e estruturas de armazenagem.
Quantidade de docas niveladoras, raio de manobra e vagas para carretas em espera.
Sprinklers, hidrantes e Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros em dia, exigido pelo locatário e pelo seguro.
Uso permitido pela prefeitura, licenças ambientais e potencial de ampliação no terreno.
Parâmetros usados pelo mercado para galpões de alto padrão. Variam conforme a operação.
O que pesa na análise de um galpão alugado.
Aquisição de galpão já alugado, com contrato vigente e retorno mensal.
Construção sob medida para uma empresa, com locação de longo prazo (Lei 12.744/2012).
A empresa vende o próprio galpão e continua nele como locatária, liberando capital.
Áreas às margens de rodovias para incorporação de condomínios ou centros de distribuição.
Cidades em crescimento precisam de novas áreas urbanizadas. Atendo proprietários de glebas e investidores que querem lotear, vender a área para um loteador ou entrar em parceria.
Vetor de crescimento da cidade, renda da população do entorno e oferta de lotes concorrentes.
Zoneamento, perímetro urbano ou de expansão e tamanho mínimo de lote exigido pelo município.
Declividade define o custo de terraplenagem. Áreas acima de 30% de inclinação têm restrição para lotear.
Distância das redes de água, esgoto e energia. Levar a rede até a área pode pesar no custo da obra.
APPs, nascentes, cursos d'água e vegetação que reduzem a área aproveitável e exigem licenciamento.
Área vendável, custo de implantação, preço de venda dos lotes e ritmo de vendas esperado na região.
O caminho usual até a venda dos lotes, regido pela Lei 6.766/1979 e pelas regras do município.
Parte do terreno não vira lote. A proporção depende da lei municipal e do desenho do projeto.
| Destino | O que é |
|---|---|
| Sistema viário | Ruas, calçadas e rotatórias. |
| Áreas institucionais | Terrenos doados ao município para escolas, postos e equipamentos públicos. |
| Áreas verdes | Praças, APPs e espaços livres de uso público. |
| Lotes | A área vendável, que define o resultado do empreendimento. |
Os percentuais mínimos de doação são definidos pela lei de cada município.
O proprietário vende a área inteira para um loteador ou incorporadora.
O dono entra com a terra e recebe um percentual dos lotes ou das vendas.
O proprietário desenvolve o projeto com equipe técnica e vende os lotes.
Modelo fechado, com áreas comuns privativas e gestão por associação.
O alqueire muda de tamanho conforme o estado. Antes de comparar preços entre regiões, converta tudo para hectare.
Negócios de alto valor pedem método. Um erro de documentação pode custar mais do que a comissão de toda a operação.
Objetivo, região de interesse, prazo, faixa de investimento e forma de pagamento.
Seleção de imóveis compatíveis em qualquer estado, com descarte rápido do que não serve.
Documentação, situação ambiental e visita técnica, com apoio de especialistas quando necessário.
Proposta formal, condições, garantias e prazos acordados por escrito.
Acompanhamento do contrato, da escritura e do registro em cartório.
Se a sua dúvida não estiver aqui, mande pelo formulário abaixo.
Sim. O atendimento é nacional, para compradores e vendedores de fazendas e imóveis logísticos em qualquer estado.
Começamos por uma conversa e pela análise da documentação. Depois definimos o valor, preparamos o material de apresentação e levamos o imóvel a compradores qualificados, com discrição.
Muitos proprietários preferem não expor o imóvel publicamente. As oportunidades são apresentadas de forma reservada, depois de entender o perfil de cada interessado.
No arrendamento, o produtor paga um valor fixo pelo uso da terra. Na parceria, proprietário e produtor dividem resultados e riscos da produção em percentual combinado.
É o levantamento preciso dos limites do imóvel, certificado pelo INCRA no SIGEF. Ele é exigido para registrar a venda de imóveis rurais conforme o tamanho da área e evita sobreposição com vizinhos.
Depende do plano diretor, da topografia, da infraestrutura próxima e da demanda local. Faço uma análise preliminar e indico se compensa mais vender a gleba, fazer parceria com um loteador ou desenvolver o projeto.
É a construção de um imóvel sob medida para uma empresa, que se compromete com uma locação de longo prazo. É comum em galpões logísticos e industriais.
Corretor de imóveis especializado em fazendas, imóveis logísticos e loteamentos. Atendo investidores, produtores rurais e empresas que querem comprar ou vender com segurança, da primeira conversa ao registro da escritura.
Acompanhe vídeos aéreos e conteúdos sobre o mercado no Instagram @rodrigomouraportinhola.