O que conferir antes de comprar uma fazenda

Comprar uma fazenda é uma decisão de patrimônio. Uma área bonita, com boa água e bom preço, pode esconder problemas que só aparecem depois da escritura: uma divisa que não bate com a matrícula, um embargo ambiental, uma dívida de ITR ou um herdeiro que não assinou. Este é o roteiro que uso com meus clientes antes de qualquer proposta.

1. Matrícula e cadeia dominial

Peça a certidão de inteiro teor da matrícula, atualizada, no cartório de registro de imóveis da comarca. Ela mostra quem é o dono, a área registrada, os desmembramentos e qualquer ônus: hipoteca, penhora, usufruto, servidão ou ação judicial averbada.

Vale olhar também a cadeia dominial, isto é, as transmissões anteriores. Na prática do mercado, costuma-se analisar pelo menos os últimos 20 anos para confirmar que cada venda e cada partilha foi feita corretamente.

2. Georreferenciamento (SIGEF)

O georreferenciamento é o levantamento preciso dos limites do imóvel, certificado pelo INCRA no SIGEF. Ele é exigido nas transferências de imóveis rurais conforme os prazos do Decreto 4.449/2002, que hoje alcançam praticamente todas as áreas.

Confira se a área certificada é a mesma da matrícula e se não há sobreposição com vizinhos. Diferenças de área são comuns em fazendas antigas e precisam ser resolvidas antes da escritura, não depois.

3. CCIR e ITR

• CCIR: o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural, emitido pelo INCRA, deve estar atualizado e quitado. Sem ele, o cartório não lavra a escritura.
• ITR: peça as declarações dos últimos cinco anos e a certidão negativa de débitos do imóvel na Receita Federal. A dívida de ITR acompanha o imóvel.

4. Situação ambiental

Passivo ambiental passa para o comprador junto com a terra. Antes de avançar, verifique:

• o CAR (Cadastro Ambiental Rural) e se a reserva legal e as APPs declaradas correspondem à realidade;
• se existe embargo ou autuação nos órgãos ambientais, como o IBAMA e o órgão estadual;
• se o uso da água (poços, barramentos, irrigação) tem outorga ou cadastro no órgão estadual de recursos hídricos.

O percentual de reserva legal muda conforme a região e o bioma. Uma área com reserva maior do que o esperado reduz a área aproveitável e, portanto, o valor por hectare útil.

5. Certidões dos vendedores

Além do imóvel, é preciso olhar quem vende. As certidões cíveis, trabalhistas, fiscais e de protesto dos proprietários ajudam a identificar dívidas que possam levar a uma penhora da área ou a questionamentos da venda no futuro.

Se o imóvel vem de herança, confirme se o inventário foi concluído e registrado, e se todos os herdeiros e cônjuges participam da venda.

6. Visita a campo

Documento nenhum substitui a visita. No campo, confira as divisas, as estradas de acesso, a água disponível na época seca, o estado das pastagens e lavouras, as benfeitorias e quem está ocupando a área. Se houver arrendatário ou parceiro, o contrato precisa ser lido antes da proposta.

7. Comprador com capital estrangeiro

Pessoas e empresas estrangeiras, ou brasileiras com controle estrangeiro, estão sujeitas a regras específicas para comprar terra rural no Brasil, previstas na Lei 5.709/1971. Nesses casos, a estrutura do negócio deve ser definida com assessoria jurídica desde o início.