Área rural com potencial logístico: o caminho até a aprovação

Uma área rural ao lado de uma rodovia pode valer muito mais como base logística do que como terra de produção. Mas essa diferença de preço não está no lugar: está na aprovação. Enquanto a lei do município não permitir galpões ali, o comprador está pagando por uma possibilidade, não por um ativo pronto. Neste artigo explico o caminho burocrático que separa uma coisa da outra e como estruturar o negócio enquanto ele não termina.

Quem decide o que pode ser construído é o município

O uso do solo é definido pelo plano diretor e pela lei de uso e ocupação do solo de cada cidade. São essas normas que dizem se uma área está em zona rural, urbana, de expansão urbana ou industrial, e quais atividades são permitidas em cada uma.

Se a área está em zona rural e a lei municipal não admite uso logístico ou industrial ali, não basta ter acesso à rodovia e topografia boa. É preciso mudar o enquadramento da área antes de aprovar qualquer projeto de galpão.

Os caminhos mais comuns

• A área já está em zona que admite o uso. É o melhor cenário: o trabalho se concentra em diretrizes, projeto e licenças.
• Inclusão no perímetro urbano ou em zona de expansão. Depende de lei municipal aprovada pela Câmara. Pelo Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001, art. 42-B), o município que amplia o perímetro urbano precisa de um projeto específico, com infraestrutura, áreas de restrição e parâmetros de uso, a menos que o plano diretor já cumpra esses requisitos.
• Criação ou alteração de zona industrial ou logística. Também passa por lei municipal e, em geral, por discussão técnica e audiências.

Em todos os casos há uma etapa política, e o calendário da Câmara e das revisões do plano diretor pesa tanto quanto a qualidade da área.

Depois da lei: cadastro rural e impostos

Quando a área passa a integrar o perímetro urbano e deixa de ter destinação rural, o cadastro no INCRA precisa ser atualizado. A Instrução Normativa INCRA 82/2015 trata desse procedimento, que exige, entre outros documentos, certidão da prefeitura confirmando que o imóvel está dentro do perímetro urbano definido em lei.

A mudança também afeta a tributação. Enquanto o imóvel mantém destinação rural, a regra geral é o ITR, mesmo estando em área urbana, segundo o entendimento do STJ. Com o uso urbano, passa a incidir o IPTU. Esse custo deve entrar na conta do investidor desde o início.

As licenças que vêm em seguida

• Diretrizes municipais para o empreendimento: sistema viário, recuos, taxas de ocupação e doações, quando houver.
• Licenciamento ambiental, estadual ou municipal conforme o porte e a atividade, com atenção a APPs, cursos d'água e vegetação.
• Estudo de Impacto de Vizinhança, quando exigido pela lei municipal.
• Acesso à rodovia, que depende de autorização do órgão ou da concessionária responsável pela via.
• Viabilidade de energia, água e esgoto junto às concessionárias. Em galpões grandes, a carga de energia pode exigir obra própria.

Prazo e risco

Esse caminho pode levar de alguns meses a alguns anos, e não há garantia de aprovação. Por isso, o preço de uma área com potencial logístico precisa refletir em que etapa ela está: terra rural sem perspectiva, área com lei aprovada, área com diretrizes emitidas ou área licenciada são produtos diferentes, com valores diferentes.

Como estruturar o negócio enquanto a aprovação não sai

Proprietário e investidor não precisam esperar o fim do processo para fechar negócio. Algumas estruturas usadas no mercado:

• Compra com condição suspensiva: o contrato só se torna definitivo se a aprovação for obtida em determinado prazo.
• Opção de compra: o investidor paga pela exclusividade de comprar a área por um preço definido, durante um período.
• Preço escalonado: uma parte paga na assinatura e outra quando cada etapa for vencida.
• Parceria: o proprietário entra com a terra e participa do resultado do empreendimento.

Em qualquer formato, é essencial definir por escrito quem conduz o processo, quem paga estudos e taxas e o que acontece se a aprovação não vier.

Como eu trabalho essas áreas

Antes de apresentar uma área como logística, levanto a legislação municipal que se aplica a ela, verifico se há revisão de plano diretor em andamento, consulto as diretrizes possíveis e confiro acesso e infraestrutura. Só depois disso a área é precificada e levada ao investidor, com o estágio de aprovação claro para os dois lados.